Kezdőlap » Blog » Indul a kamatcsökkentés – mi lesz az ingatlanpiacon?

Indul a kamatcsökkentés – mi lesz az ingatlanpiacon?

• Gyurkó Dániel –

A megtakarításokért folyó versenyben a befektetési alapoknak az ingatlanpiaci befektetések az egyik vetélytársa. A kamatcsökkentés felértékeli az ingatlanokat – igaz, csak nagyon lassan, akár évek alatt. Ha a nemrég megindult forint kamatcsökkentés hatását szeretnénk vizsgálni az ingatlanárakra, akkor az alapvető gazdasági logikák mellett érdemes megnéznünk egy példát is az elmúlt 22 év hazai gazdaság történetéből.

Egy (befektetési célú) ingatlan értékét a belőle származó hozam és az értékesítési potenciálja – ár, likviditás – határozza meg. A kamatszint és az ingatlanárak kapcsolata röviden úgy írható le, hogy ha a kamatemelkedés elég hosszú ideig tart és az inflációs folyamatokra megfelelő választ nyújt, akkor rontja az ingatlanok vonzerejét. Ha pedig a monetáris politika az inflációs célját nem téveszti szem elől és a kamatszinteket tartósan csökkenti, akkor ez emeli a négyzetméter árakat.

Ha nő a kamat, az egyébként alacsonyabb kockázatú pénzpiaci és kötvény befektetések felértékelődnek, a kamat (hozam) versenyképes lesz az ingatlanokból származó bérleti díjnál. Emiatt csökken az ingatlanokra vonatkozó keresletet. De nemcsak emiatt: az emelkedő kamatkörnyezetben a hitel is drágul, márpedig a lakások vagy házak jelentős hányada vásárol bankkölcsönből. Amikor az általános kamatszint nő, akkor nő a hitelkamat is – ezért kevesebben akarnak, vagy tudnak hitelt felvenni. Szűkül a kereslet, kisebb lesz a potenciális vevőkör.

Ha viszont csökken a kamatszint – és jelenleg ez a trend indult meg és tarthat akár évekig –, az hosszú időhorizonton egyértelműen növeli az ingatanok attraktivitását.  Nézzünk egy példát: ha megvizsgáljuk a hazai lakásárakat 2001-től – mind az inflációval kiigazított árakból képzett reál-, mind pedig a nominális változásokból készített lakásárindexet –, akkor láthatjuk, hogy nem a kamatváltoztatás első pillanata számít, hanem az a tény, hogy a kamatok tartósan egy irányba tartanak.

Érdemes megvizsgálni a fenti ábrán a 2008-as nagy gazdasági világválság okozta sokkot és annak hatásait, lefutását és az alapkamat egyidejű változását. Látható, hogy az utóbbi sokkal gyorsabban mozgott, mint ahogy az ingatlanpiaci folyamatok – utóbbiak inkább lassúak és elnyújtottak voltak. A tavalyi év vége felé tetőző ingatlanár emelkedési ciklus 2014 végétől indult, amikor a forint alapkamata 1-2%-os szinten állt, nem akkor, mikor a forint kamat 10% feletti értékből elkezdett csökkenni.  Egy fecske még nem csinál nyarat, egyetlen kamatváltoztatási esemény még nincs komoly hatással az ingatlanárakra. Ahhoz tartós, egyirányú folyamatokra van szükség.

Jogi nyilatkozat: A blog üzemeltetője a VIG Befektetési Alapkezelő Magyarország Zrt., a szerzői az Alapkezelő munkavállalói. A weboldal kereskedelmi kommunikációt tartalmaz. A blogon megjelenő cikkek magánszemélyek szubjektív véleményét tükrözik, tájékoztatási céllal készülnek és nem minősülnek befektetési elemzésnek vagy befektetési tanácsadásnak és nem tartalmaznak befektetési ajánlást. A blog szerzői saját nevükben kereskedhetnek olyan pénzügyi és pénzeszközzel vagy más termékkel, amelyről az általuk készített cikk közöl tájékoztatást vagy véleményt. Bár a szerzők tőzsdei vagy tőzsdén kívüli kereskedés során szerzett tapasztalata a jelen blogon szereplő írásaikban is megjelenhet, de érdekeltség nem befolyásolhatja az általuk közölt tájékoztatást. A blogon megjelenő cikkekben, hírekben és tájékoztatásokban megjelenhetnek olyan társaságok, amelyek üzleti kapcsolatot tartanak fenn a VIG Befektetési Alapkezelő Magyarország Zrt.-vel vagy a blog szerzőivel akár közvetlenül, akár a VIG Group cégcsoportba tartozó más vállalkozáson keresztül. Jelen blogon megjelent cikkek nem tartalmaznak teljes körű tájékoztatást, és nem helyettesítik a befektetés megfelelőségének vizsgálatát, amelyet csak az adott befektető egyedi körülményeinek értékelésével lehet megállapítani. A megalapozott befektetési döntés meghozatalához kérjük, hogy részletesen és több forrásból tájékozódjon!

A VIG Befektetési Alapkezelő Magyarország Zrt., a blog szerkesztői és szerzői nem vállalnak felelősséget a blogon szereplő tartalom naprakészségéért, esetleges hiányosságaiért vagy pontatlanságaiért, valamint a blogcikkek alapján hozott befektetési döntésekért és a befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.